Le marché du foncier agricole, qu'il s'agisse de la province vietnamienne de Thai Nguyen ou d'autres contextes internationaux, présente des dynamiques complexes influencées par des facteurs économiques, réglementaires et sociaux. L'évolution des prix, la gestion des ressources, l'attractivité pour les investissements et les politiques de développement rural constituent autant d'éléments clés pour comprendre l'état actuel et les perspectives de ce secteur vital.
L'Évolution des Prix du Foncier : Entre Réalité du Marché et Barèmes Officiels
L'analyse des prix fonciers révèle un écart significatif entre les tarifs fixés par l'État et ceux observés sur le marché. À Hanoi, par exemple, les prix des terrains situés dans les zones préférentielles sont systématiquement supérieurs de 5 à 7 fois au seuil réglementaire. En 2014, le prix le plus élevé d'un mètre carré de terrain y atteignait 162 millions de dôngs, tandis que le plus faible se situait à 480 000 dôngs dans les districts ruraux. Le coût du terrain à Hanoi avait doublé pour atteindre le plafond fixé par le gouvernement, ces prix étant en vigueur pour la période 2015-2019. Concernant le foncier agricole, le tarif de 2014 était reconduit, avec des prix variant de 36 000 à 162 000 dôngs le mètre carré pour les terres rizicoles, arboricoles et aquacoles. Pour les terrains destinés aux plantes pluriannuelles, les prix allaient de 54 400 à 189 000 dôngs, et ceux de boisement de 30 000 à 60 000 dôngs. Dans les quartiers des arrondissements, le prix du terrain agricole variait de 162 000 à 252 000 dôngs/m².
Le Comité populaire de la ville de Hanoi a expliqué que ce tarif du foncier pour la période 2015-2019 visait à réduire progressivement les écarts de prix entre le barème étatique et le marché, dans le but d'une meilleure gestion des politiques foncières et d'une harmonisation des intérêts de l'État, des utilisateurs et des investisseurs. Cependant, il est noté qu'en 2009, les prix des terrains à Hanoi étaient égaux au prix maximum fixé par le gouvernement. De 2010 à la période de référence, le prix est passé 20 % en deçà de ce seuil, s'établissant à un niveau inférieur à celui du marché.
Dans un contexte plus large, les prix des terres agricoles au Vietnam montrent une dynamique ascendante. Selon des statistiques récentes, les prix des terres agricoles ont augmenté de 10 % en moyenne au cours des cinq dernières années, principalement en raison de la demande accrue pour le développement urbain et l'amélioration des infrastructures. Le marché des terrains agricoles au Vietnam montre une dynamique ascendante, en particulier dans les régions du Delta du Mékong et du Red River, où la qualité du sol et l’accessibilité sont des facteurs clés d’attrait.
En France, des données plus récentes pour 2024 indiquent que les prix des terres agricoles et prés libres non bâtis ont atteint un nouveau record à 6400 euros/ha pour la troisième année consécutive, avec une progression de 3,2%. Cette valorisation continue contraste cependant avec une contraction du marché en termes de nombre de transactions (-16,6%) et de superficie échangée (-14,1%). L'augmentation du prix moyen à l'échelle nationale reflète une dynamique de hausse qui touche la quasi-totalité du territoire français, avec des exceptions minimes en Bourgogne-Franche-Comté et dans les Pays de la Loire. Les régions Grand Est et Hauts-de-France enregistrent des hausses plus prononcées, dépassant 7%. Les terres en zones de grandes cultures connaissent une progression plus modérée de 1,4%, tandis que les territoires de polyculture-élevage et d'élevage bovin affichent des hausses plus vigoureuses (respectivement 4,6% et 3,3%).
La Gestion Foncire et le Développement Rural à Thai Nguyen
La province de Thai Nguyen met en œuvre des stratégies ambitieuses pour le développement rural, axées sur une agriculture écologique, des zones rurales modernes et des agriculteurs compétents. La gestion foncière y a enregistré des résultats positifs entre 2021 et 2025, avec un taux de délivrance des certificats de droits d'utilisation des sols dépassant 95 %. Le système de base de données foncières a été amélioré, avec la mise à jour de plus de 4,1 millions de parcelles, dont plus de 1,5 million répondent à des critères de qualité et sont reliées à la base de données nationale de la population. Ces avancées contribuent à une meilleure efficacité de la gestion et à la simplification des démarches administratives. Les ressources foncières jouent un rôle crucial dans les recettes budgétaires et l'attraction des investissements.
Cependant, des lacunes subsistent, notamment dans la planification de l'utilisation des sols qui nécessite des ajustements fréquents, la lenteur de mise en service de certains projets, et des données foncières non synchronisées. Pour répondre à ces défis, la province met en œuvre un projet visant à renforcer la gestion et l'exploitation efficace des ressources foncières, en parallèle avec la transformation numérique. L'objectif est d'atteindre l'enregistrement foncier initial de 100 % des parcelles d'ici 2030, de nettoyer et d'enrichir les données de plus de 95 % des parcelles, de compléter la base de données géographiques et les cartes topographiques, et de réaliser toutes les démarches administratives foncières en ligne.
Le Comité provincial du Parti de Thai Nguyen a identifié le développement rural global comme une priorité pour la période 2025-2030. Ce développement s'oriente vers une agriculture écologique, des zones rurales modernes et des agriculteurs compétents. Le développement de services de production liés aux filières de transformation et de production est une solution clé, comme le montre l'introduction de radis japonais dans la commune de Yen Phong, générant des revenus significatifs. La commune de Xuan Duong met l'accent sur la préservation et la promotion de l'identité culturelle des groupes ethniques, intégrant ces aspects dans son plan de développement rural.
Pour soutenir ces efforts, la province a publié un plan de développement des infrastructures dans les communes défavorisées et particulièrement défavorisées, avec un investissement total de plus de 18 000 milliards de VND, et un plan de développement global des zones rurales, avec un investissement total de plus de 22 000 milliards de VND. Les objectifs incluent une croissance annuelle moyenne supérieure à 10 % dans l'industrie et les services ruraux d'ici 2030, l'obtention de certifications OCOP pour de nombreux produits, le respect des nouvelles normes rurales par 95 % des communes, et une augmentation du revenu moyen des populations rurales d'au moins 1,8 fois par rapport à 2025.
Cadre Juridique et Investissement Étranger dans le Foncier Agricole
L'achat de terrains agricoles au Vietnam est strictement encadré par la loi, avec des restrictions importantes pour les étrangers. Ces derniers ne peuvent pas posséder la terre mais seulement obtenir des baux fonciers, généralement pour une durée maximale de 50 ans, renouvelable. L'obtention de l'autorisation du gouvernement local et la conformité à la Loi sur la terre de 2013 sont impératives. Le processus administratif peut inclure une évaluation environnementale, et les droits de préemption des agriculteurs locaux peuvent également être un facteur. De nombreux investisseurs étrangers collaborent avec des entreprises vietnamiennes pour naviguer ces complexités légales.
Le droit vietnamien distingue plusieurs catégories de terrains agricoles, classées selon leur usage : terres arables, terres de plantation, et prairies, chacune soumise à des règlements spécifiques. Pour vérifier si un terrain est constructible, il est essentiel d'obtenir un certificat officiel du service foncier local, une procédure qui inclut la soumission de documents tels que le titre de propriété et une demande formelle. Acheter un terrain non constructible présente des risques, tels que l'impossibilité de développer la propriété et des pénalités légales. Il est donc prudent de consulter un avocat spécialisé en droit foncier pour éviter ces écueils. Les erreurs courantes à éviter incluent l'omission de vérifier les restrictions d'utilisation et la non-prise en compte des interdictions légales.
Pour obtenir un permis de construire en zone rurale au Vietnam, il faut commencer par vérifier les lois et règlements locaux régissant la construction sur des terrains agricoles, et consulter les autorités locales pour des conseils préliminaires. Les démarches administratives impliquent l'acquisition des formulaires requis et la soumission de documents indispensables, tels que les plans de construction et les preuves de propriété. Les autorités locales évaluent la demande en se basant sur des critères spécifiques et effectuent des inspections sur place si nécessaire. La finalisation de la demande nécessite le paiement des frais correspondants et la prise en compte des délais d'attente avant l'approbation officielle.
L'investissement étranger influence significativement le marché du terrain agricole au Vietnam, offrant des opportunités économiques, notamment dans les pratiques agricoles durables et l'agrotourisme. La réglementation foncière, souvent en évolution, constitue un défi pour les acheteurs, rendant essentielles la prudence et la diligence.
Le Vietnam, nouveau dragon économique de l'Asie du Sud-Est • FRANCE 24
L'Entreprenariat Rural et le Développement des Infrastructures
L'exemple de la commune de Phu Lac illustre la manière dont les efforts collectifs et le don de terres par les habitants peuvent transformer le paysage rural. Plus de 2 380 foyers ont fait don de plus de 118 900 mètres carrés de terrain, ainsi que de nombreuses structures, arbres et bâtiments, contribuant à la création de nouveaux espaces ruraux et à leur amélioration significative. Ces initiatives ont permis d'élargir les routes inter-hameaux en respectant les critères de largeur, et de rénover des kilomètres de routes rurales.
La construction d'infrastructures de transport rural est jugée essentielle pour promouvoir le développement socio-économique et transformer le paysage rural. La sensibilisation et la diffusion d'informations auprès de la population, en insistant sur le sens des responsabilités des cadres et des membres du Parti quant aux dons de terres et à la contribution de leur travail, sont des moteurs pour l'ensemble de la communauté.
Dans le contexte du développement holistique des zones rurales, la province de Thai Nguyen se concentre sur plusieurs axes de solutions, notamment : la communication ; la planification et sa gestion ; les mécanismes et politiques ; la science et la technologie, la transformation numérique ; les ressources humaines ; la coopération internationale et les liens régionaux ; la promotion des investissements, le commerce, l'expansion des marchés ; et la mobilisation des ressources et l'amélioration de l'efficacité de la gestion des investissements publics.
Ces stratégies visent à accroître la valeur de la production agricole, forestière et halieutique, à transformer la production agricole pour atteindre des valeurs élevées par hectare, et à former des industries clés à forte valeur économique. L'objectif est d'augmenter le revenu moyen des zones rurales et d'améliorer la qualité de vie des habitants.
Les données fournies par FEVE sur les ventes de fermes et de terres en France en 2022 montrent une prise de valeur continue des terres agricoles. Le prix moyen pour un hectare de terres agricoles sans bâtiment s'élevait à 6 498 €, soit une hausse de 2,6 % par rapport à 2021. Pour les terres avec ou sans bâtiments, le prix moyen était de 8 124 €/ha, soit +1,2 % par rapport à 2021. Les régions PACA et Normandie se distinguent par les prix les plus élevés, tandis que la Corse, les Pays-de-la-Loire et la Bourgogne-Franche-Comté sont les régions les moins chères. Cette cartographie reflète l'état réel du marché français du foncier agricole.
